一套二手房想在市場(chǎng)上交易，委托一位中介經(jīng)紀(jì)人在買(mǎi)家、賣(mài)家之間撮合，這基本上是市場(chǎng)慣例。但你見(jiàn)過(guò)一套二手房，買(mǎi)家、賣(mài)家各找一位中介經(jīng)紀(jì)人，像律師一樣，各為其主進(jìn)行代理嗎?不久前，廣東省深圳市在新版二手房交易系統(tǒng)中推出了這種全新的中介單邊代理模式，引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注，被認(rèn)為是對(duì)傳統(tǒng)二手房交易模式的顛覆。

單邊代理模式亮相

2021年底，深圳市住房和建設(shè)局主辦的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)正式上線(xiàn)新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，將二手房交易涉及的掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購(gòu)房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)納入政府監(jiān)管。這個(gè)系統(tǒng)最重要的改變是在交易時(shí)首次引入了單邊代理模式。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)二手房中介業(yè)務(wù)實(shí)行雙邊居間代理模式，則是買(mǎi)賣(mài)雙方委托的是同一家中介機(jī)構(gòu)，更多時(shí)候基本上是同一名中介，由這名中介“一手托兩家”。而單邊代理模式則是買(mǎi)賣(mài)雙方各自獨(dú)立委托不同的經(jīng)紀(jì)人，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系，雙方中介各為其主，撮合成交。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張媛告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，以往，業(yè)主賣(mài)房一般會(huì)把房源委托給多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌銷(xiāo)售，而在深圳新版二手房簽約系統(tǒng)中，賣(mài)方一次只能用一家中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售房源，至多能委托3家機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售，第一家受托機(jī)構(gòu)將會(huì)在委托期限內(nèi)獲得房源優(yōu)先銷(xiāo)售權(quán)，即房源“獨(dú)家”銷(xiāo)售權(quán)，待第一家機(jī)構(gòu)委托期滿(mǎn)后，后續(xù)的機(jī)構(gòu)才能替補(bǔ)，這樣就能避免重復(fù)委托造成的資源浪費(fèi)及糾紛隱患。

張媛表示，房源“獨(dú)家”銷(xiāo)售將會(huì)倒逼賣(mài)方更為謹(jǐn)慎地選擇為其服務(wù)的中介，這也是深圳推出中介單邊代理模式的基礎(chǔ)。這一模式會(huì)打破現(xiàn)有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局，業(yè)內(nèi)所有的中介機(jī)構(gòu)不論大小均有平等的服務(wù)機(jī)會(huì)，企業(yè)比拼的不再是資金與規(guī)模，而是信譽(yù)與服務(wù)、專(zhuān)業(yè)與能力。“單邊代理模式將對(duì)整個(gè)行業(yè)邏輯進(jìn)行重構(gòu)，將讓房地產(chǎn)中介服務(wù)的價(jià)值顯現(xiàn)。如今，彰顯個(gè)人服務(wù)的時(shí)代到來(lái)了，經(jīng)紀(jì)人已不再只是依托房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)就行了，而是要靠服務(wù)，”張媛說(shuō)。

消費(fèi)者權(quán)益將更有保障

以往二手房交易是建立在中介依托“信息不對(duì)稱(chēng)”基礎(chǔ)上，實(shí)行雙邊居間委托，進(jìn)行撮合交易。在業(yè)內(nèi)資深人士胡景暉看來(lái)，在實(shí)際的過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方的利益博弈嚴(yán)重，“市場(chǎng)好時(shí)‘欺負(fù)’買(mǎi)家、市場(chǎng)不好時(shí)‘欺負(fù)’賣(mài)家”，即市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，經(jīng)紀(jì)人為了促成交易，大都會(huì)選擇偏向持有房源的一方，幫著賣(mài)家抬高房?jī)r(jià)，極力勸說(shuō)買(mǎi)家出高價(jià);處于買(mǎi)方市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，則偏向于購(gòu)房者，會(huì)幫著買(mǎi)家向賣(mài)家壓價(jià)。與此同時(shí)，還存在中介經(jīng)紀(jì)人“買(mǎi)賣(mài)通吃”的情況，嚴(yán)重侵害雙方利益。

深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“在美國(guó)，二手房交易必須采用單邊代理模式。從外國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，單邊代理模式下，兩個(gè)經(jīng)紀(jì)人各自為自己的客戶(hù)爭(zhēng)取利益最大化，談判的難度自然會(huì)提高。”

鄭叔倫認(rèn)為，基于單邊代理邏輯的深圳新版二手房交易系統(tǒng)一旦運(yùn)行成功，將是對(duì)過(guò)去30年房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)則的徹底顛覆，這種中介服務(wù)底層邏輯的改變，不僅僅提高了房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率，更重要的是，將更有力地保障消費(fèi)者的權(quán)益。“買(mǎi)賣(mài)雙方代理人權(quán)責(zé)邊界清晰，賣(mài)方代理人只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價(jià)、安全地售出，買(mǎi)方代理人則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價(jià)比的房源，同時(shí)要對(duì)所推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé)，買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益就在中介代理只向各自委托人負(fù)責(zé)的機(jī)制下得到保障。”鄭叔倫說(shuō)。

多方推動(dòng)二手房交易走向規(guī)范化

我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)曾經(jīng)是野蠻生長(zhǎng)，缺乏監(jiān)管，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)良莠不齊，導(dǎo)致消費(fèi)投訴量大，滿(mǎn)意度較低。當(dāng)下，已有多地對(duì)二手房交易流程有所創(chuàng)新，加強(qiáng)了監(jiān)管。

比如，浙江省杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線(xiàn)了“個(gè)人自主掛牌房源”功能，得到了住建部的肯定。住建部對(duì)其為買(mǎi)賣(mài)雙方提供“自主交易”服務(wù)的創(chuàng)新做法也予以充分肯定，并向全國(guó)推廣。

上海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布公告稱(chēng)，購(gòu)房者可以通過(guò)“一網(wǎng)通辦”自助簽訂合同，進(jìn)行“手拉手交易網(wǎng)簽”。

江蘇徐州房地產(chǎn)信息網(wǎng)增加了一項(xiàng)“房源核驗(yàn)”功能，房源信息一目了然，阻斷了虛假房源及不合規(guī)房源上市交易，防止出現(xiàn)利用賣(mài)房來(lái)進(jìn)行詐騙等情況發(fā)生，保障了二手房市場(chǎng)交易安全。

那么，深圳首推二手房單邊代理模式未來(lái)會(huì)擴(kuò)展到全國(guó)范圍嗎?接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)此都表示了肯定和期待。

胡景暉表示：“一定會(huì)擴(kuò)展到全國(guó)范圍，這次深圳的新版交易制度將會(huì)成為未來(lái)全國(guó)的示范文本。”空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，我國(guó)二手房中介的發(fā)展模式現(xiàn)在基本走到了歷史的轉(zhuǎn)角，到了該改變的時(shí)候了。(本報(bào)記者 孫蔚)