進入2023年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況出現(xiàn)回暖，但部分房企仍面臨巨大的債務壓力。而出險房企們能否實現(xiàn)自我救贖重回正軌，關鍵點便是能否在今年盡快與債權人達成協(xié)議，完成債務的重組工作。

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據(jù)《證券日報》記者整理，今年1月1日至4月5日，已有中國恒大、融創(chuàng)中國、華夏幸福、中梁控股、祥生控股、中國奧園、旭輝控股等多家房企發(fā)布了化債進展或方案，而目前在美元境外債方面，債券置換、債轉(zhuǎn)股成為化債方案較為主流的選擇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示：“今年在債務問題處置方面，利好不斷增加，各類企業(yè)都落實了更好的處置工作。實際上，由于今年房地產(chǎn)市場行情逐漸轉(zhuǎn)好、市場信心穩(wěn)步增加，客觀上對于此類債務問題的處置有較為積極的作用。這也在一定程度上減少了債權人對于房企債務處置方面的焦慮感。”

而作為曾經(jīng)銷售額排名全國前三的房企，中國恒大和融創(chuàng)中國的化債進度及方案更是備受市場關注。

3月底，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，公司針對90.48億美元的境外債務重組，已與境外債權人小組訂立重組支持協(xié)議，擬就境外重組方案向現(xiàn)有債務持有人尋求更廣泛的支持。

“持有重組債務超過30%份額的債權人小組已簽署重組支持協(xié)議。”融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在融創(chuàng)中國境外債務重組說明會上表示。

此次境外債務重組的總金額共90.48億美元，包括境外美元票據(jù)77.04億美元及其他境外債務約13.44億美元。此外，上述債務還涉及應計未付利息總計約11.89億美元。方案內(nèi)容顯示，融創(chuàng)為債權人提供了強制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務股權、置換新票據(jù)等多種靈活選項。

其中五年期強制可轉(zhuǎn)換債券，預計規(guī)模17.5億美元，債權人可選擇在期初、周年、約定觸發(fā)機制達成等不同條件下登記轉(zhuǎn)股，到期日尚未行使轉(zhuǎn)股權的強制可轉(zhuǎn)換債券，將全部轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國普通股；同時，融創(chuàng)擬發(fā)行10億美元的可轉(zhuǎn)換債券，所有計劃債權人有權在重組生效日起的12個月內(nèi)，以每股20港元將其持有的可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)換為融創(chuàng)中國普通股，如選擇不轉(zhuǎn)股，則留債9年期，公司需支付1%至2%的票息。

此外，債權人也可選擇將現(xiàn)有債權轉(zhuǎn)換為現(xiàn)有融創(chuàng)服務投資持有的融創(chuàng)服務股權，交換價格為60個交易日加權平均股價的2.5倍，但不得低于每股17港元，規(guī)模上限約4.49億股，約占融創(chuàng)服務已發(fā)行總股數(shù)的14.7%；最后，債權人可以將其現(xiàn)有債權交換為最多八個系列以美元計值的新優(yōu)先票據(jù)，新票據(jù)將于重組生效日期或2023年9月30日后的2年至9年內(nèi)到期，并將從一系列資產(chǎn)的現(xiàn)金清償機制中獲益。融創(chuàng)可選擇將前兩個系列的新票據(jù)（初始期限為2年和3年）的到期日再延長一年。

在融創(chuàng)公布境外債務重組方案不久，4月3日，中國恒大也公告稱，已簽訂境外債重組正式協(xié)議。根據(jù)重組核心條款，恒大將發(fā)行新的債券對原債券進行置換；新債券年限4年至12年、年息2%至7.5%；前3年不付息，第4年初開始付息、付本金的0.5%。

此前的3月22日，中國恒大還公布了擬議的境外債務重組方案，其中包括恒大發(fā)行的本金總額為139.22億美元的高級擔保票據(jù)、由景程有限公司發(fā)行本金總額為52.26億美元的美元優(yōu)先票據(jù)等。

對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，對于債權人來說，以新債換舊債，最長展期年限達12年，并且第四年開始付息，也就是說債權人還需要等3年的時間，對債權人來說這顯然不是太理想的方案。但無論如何，該境外債重組方案對于恒大來說都是債務重組的一個實質(zhì)性進展，是恒大擺脫清盤危機的重要自救舉措。

“總體來看，債券置換和債轉(zhuǎn)股等方式都是為了緩解房企解決債務問題的時間和壓力，而投資者也能看到出險房企的償債信心，是其較為認可的償債方式。”嚴躍進表示，“如果境外債重組成功，自然也可以為境內(nèi)債的重組提供借鑒和信心。”

本報記者 袁傳璽