當(dāng)年輕人因房價(jià)過高逃離北上廣時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)商們正因賣房不賺錢剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
6月16日，黑石集團(tuán)向SOHO中國(00410.HK)發(fā)出全面收購要約。交易完成后，潘石屹夫婦持股比例將從63.93%降至約9%，SOHO中國長達(dá)七年的“賣賣賣”之路畫下句號(hào)。
此前一天，中石化剛轉(zhuǎn)讓旗下濮陽新世紀(jì)房地產(chǎn)公司99.8%股權(quán)。
6月12日，廈門國貿(mào)(600755.SH)將國貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)和國貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給國貿(mào)控股，此前，國貿(mào)地產(chǎn)和國貿(mào)發(fā)展一直是廈門國貿(mào)主要房地產(chǎn)經(jīng)營公司。
地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，密集調(diào)控讓房企銷售承壓，資金回籠難度不斷加大。融資收緊后，用金融杠桿撬動(dòng)市場規(guī)模的方式不再有操作空間，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、剝離業(yè)務(wù)成為夾縫中求生存的房企所能做的最理智選擇。
Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年1月1日-6月18日，地產(chǎn)行業(yè)共有358起并購，平均每天超過兩起。
“去年年底國資委重申‘退房令’，明確要求國企央企嚴(yán)控非主業(yè)投資，不得通過參股等方式開展中央企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。這些企業(yè)響應(yīng)政策，紛紛轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目。”6月16日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過去，行業(yè)利潤被壓縮，加上融資環(huán)境收緊，因此房企紛紛轉(zhuǎn)手旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
逃離地產(chǎn)行業(yè)
利潤縮減趨勢(shì)顯現(xiàn)，房企不得不進(jìn)行改革以適應(yīng)由奢入儉的陣痛期。資本市場預(yù)期降低，行業(yè)洗牌加速。
徹底剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型其它行業(yè)、虧損退回所購地塊……今年來，企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)動(dòng)作頻頻。
這輪“退房潮”在一場超百億元的交易中達(dá)到高潮。6月12日，廈門國貿(mào)轉(zhuǎn)讓的國貿(mào)地產(chǎn)100%股權(quán)評(píng)估值為98.28億元、國貿(mào)發(fā)展51%股權(quán)評(píng)估值為5.21億元，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)總評(píng)估值為103.49億元。
對(duì)廈門國貿(mào)而言，旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投入產(chǎn)出明顯不成正比。
以國貿(mào)地產(chǎn)為例，2020年國貿(mào)地產(chǎn)資產(chǎn)總額約426.98億元，占廈門國貿(mào)資產(chǎn)總額比例高達(dá)38.55%。同期國貿(mào)地產(chǎn)營收為136.66億元，僅占廈門國貿(mào)總營收的3.89%。資產(chǎn)占比接近四成的業(yè)務(wù)成卻貢獻(xiàn)不到4%的營收。
廈門國貿(mào)在公告中指出，近年地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控頻繁，行業(yè)競爭加劇。同時(shí)，考慮到公司從事的供應(yīng)鏈、金融、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均為資金密集型，高速發(fā)展需要大額增量資源支持，公司計(jì)劃逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。
賣房不賺錢，不少已轉(zhuǎn)型其他行業(yè)的房企，也加速清理手中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
今年2月，轉(zhuǎn)型醫(yī)美的蘇寧環(huán)球(000718.SZ)發(fā)布公告稱，因安徽蕪湖商業(yè)辦公樓所處市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展預(yù)期不佳，項(xiàng)目消化可能存在較大風(fēng)險(xiǎn)，擬退還10年前拿下的商業(yè)辦公用地，并承擔(dān)約2.68億元的虧損。
5月18日，奧園美谷(000615.SH)公告稱，為提升自身可持續(xù)發(fā)展能力，實(shí)現(xiàn)聚焦美麗健康產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司擬出售持有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊全部或部分股權(quán)。
傳統(tǒng)房企尚且盈利困難，此前跟風(fēng)布局地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)余選手更是虧損嚴(yán)重。
日前，順鑫農(nóng)業(yè)(000860.SZ)發(fā)布2020年年度報(bào)告。2020年，順鑫農(nóng)業(yè)旗下主營房地產(chǎn)板塊的順鑫佳宇營業(yè)利潤為-5.81億元，凈資產(chǎn)為-14.52億元。
順鑫農(nóng)業(yè)管理層人士表示，旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)受地產(chǎn)調(diào)控影響，虧損幅度擴(kuò)大，順鑫農(nóng)業(yè)正加快去化和退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的步伐。
利潤水平持續(xù)下滑
2020年，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)63.89%。在這場人口大遷徙中，房地產(chǎn)是享受紅利最多的行業(yè)之一。不少企業(yè)紛紛涉足地產(chǎn)行業(yè)，希望分得一塊市場蛋糕。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，目前我國有超244萬家企業(yè)名稱或經(jīng)營范圍含房地產(chǎn)，有近75萬家企業(yè)名稱或經(jīng)營范圍含房地產(chǎn)開發(fā)。2021年前5月新增房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)42.7萬家，新增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近5萬家。
賽道愈發(fā)擁擠，行業(yè)早已從藍(lán)海廝殺成紅海。在“房住不炒”主基調(diào)下，地產(chǎn)行業(yè)利潤率延續(xù)下行趨勢(shì)且降幅明顯擴(kuò)大，為企業(yè)經(jīng)營帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2020年，66家行業(yè)典型房企中有近7成毛利率、歸母凈利率雙降，毛利率中位數(shù)同比降低4.8個(gè)百分點(diǎn)至24.3%，凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)也分別下降2.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)至10%和8.2%。與歷年相比，2020年房地產(chǎn)行業(yè)凈利率指標(biāo)已降至2016年水平，歸母凈利率則是2015年以來的最低水平。
利潤受擠壓，不少企業(yè)在蒙眼狂奔中倒下。規(guī)模房企如福晟集團(tuán)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)等均遭遇流動(dòng)性危機(jī)，不得不轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)斷腕求生。更多的中小企業(yè)，則默默遞交破產(chǎn)文書。
在人民法院公告網(wǎng)上，今年截至6月18日，以“地產(chǎn)+破產(chǎn)文書”為關(guān)鍵字可檢索出189條破產(chǎn)文書。若以企業(yè)為單位，剔除債權(quán)人、意向投資人等，發(fā)布破產(chǎn)相關(guān)文書的房企約為136家。
6月16日，合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，國資委于2010和2011年陸續(xù)公布21家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企國企名單，要求未獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)逐步清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但前幾年房地產(chǎn)市場紅火且利潤率高，很多企業(yè)不愿意割舍。
郭毅認(rèn)為，隨著行業(yè)集中度提升，對(duì)房企品牌力、產(chǎn)品力和規(guī)模化的要求提高，企業(yè)利潤持續(xù)下滑，非專業(yè)出身、未形成規(guī)模化優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品系優(yōu)勢(shì)的房企生存難度加大，利潤率明顯下滑，部分項(xiàng)目出現(xiàn)虧損。因此，企業(yè)基于經(jīng)營狀況選擇剝離相關(guān)業(yè)務(wù)。
隨著主業(yè)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生怎樣變化?
“利好大于利空。現(xiàn)在行業(yè)前十房企市占率很高，留給非品牌房企或非專業(yè)化房企的市場空間不斷壓縮。品牌房企憑借產(chǎn)品力、品牌效應(yīng)和規(guī)模化優(yōu)勢(shì)提高市占率，以此取得超預(yù)期利潤的可能性不斷提升。”郭毅認(rèn)為，非專業(yè)化房企退出市場之后，或更利于提高市場上產(chǎn)品品質(zhì)，有利于提升房地產(chǎn)市場整體專業(yè)化程度，不斷強(qiáng)化強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)。
