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促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，關(guān)鍵要把握好“度”。要從供給、需求兩端發(fā)力，“慢撒氣”緩解流動(dòng)性緊張。要抓住關(guān)鍵、治病祛根，進(jìn)一步完善相關(guān)制度，增強(qiáng)政策精準(zhǔn)性、穩(wěn)定性，在動(dòng)態(tài)調(diào)整中尋求市場均衡。

房地產(chǎn)與金融的正常循環(huán)，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行。近期多家金融管理部門表示，力促金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)。要?jiǎng)?wù)必做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作，滿足房地產(chǎn)市場的合理融資需求；堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策；推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)都是系統(tǒng)重要性行業(yè)。前者是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，后者是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血液。房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，在GDP中占比約7%，若加上建筑業(yè)占比則高達(dá)14%。金融關(guān)乎國家核心競爭力，金融安全是國家安全的重要組成部分。當(dāng)前，房地產(chǎn)與金融的關(guān)聯(lián)度較高。房地產(chǎn)貸款，以及以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，二者占銀行業(yè)全部貸款余額的39%。可見，若房地產(chǎn)與金融循環(huán)淤堵，容易引發(fā)外溢性風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，關(guān)鍵要把握好“度”。以房地產(chǎn)貸款為例，首先，我們不能將其妖魔化，必須承認(rèn)合理、適度的房地產(chǎn)貸款增速有助于推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，也有助于滿足購房者的剛性、改善性住房需求。其次，凡事過猶不及。此前，房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)“過度金融化”問題。一方面，房企大多身患“三高”疾病，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)；不少房企爭相布局、涌入金融領(lǐng)域，比如投資、持股商業(yè)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、信托公司等。另一方面，個(gè)人住房貸款快速增長，居民部門的杠桿率高企；此外，一些違法違規(guī)行為又加劇了風(fēng)險(xiǎn)，如消費(fèi)貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市。

如何把握好“度”？應(yīng)在動(dòng)態(tài)調(diào)整中實(shí)現(xiàn)。市場不可能永遠(yuǎn)固定在完美的均衡狀態(tài)，“過”與“不及”是常態(tài)，但金融管理部門要通過精準(zhǔn)調(diào)控，盡量縮小二者之間的誤差。

化險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急。2021年下半年以來，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，究其主因，在于房企出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張。一是受疫情影響，房地產(chǎn)銷售較為低迷，回款不暢；二是房企原有的高杠桿融資模式受限，固有風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，如自身經(jīng)營不善、資產(chǎn)負(fù)債不健康等；三是金融機(jī)構(gòu)過度避險(xiǎn)，一度誤傷了房企的合理融資需求，最終致使房企的流動(dòng)性緊張加劇，陷入了惡性循環(huán)。

化險(xiǎn)要從供給、需求兩端發(fā)力，“慢撒氣”緩解流動(dòng)性緊張。在供給端，既要適度“輸血”，滿足房企的合理融資需求，又要穩(wěn)妥“手術(shù)”，以市場化方式推動(dòng)行業(yè)并購重組、風(fēng)險(xiǎn)出清。目前，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，“保交樓”專項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。2022年9月至11月，房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比多增2000多億元；2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行同比增長22%。在需求端，要著力改善預(yù)期，支持剛性和改善性住房需求，這也有助于房企銷售企穩(wěn)、回款恢復(fù)。目前，個(gè)人住房貸款的放款速度已達(dá)到2019年以來最快，2022年12月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率，全國平均為4.26%，達(dá)到2008年有統(tǒng)計(jì)以來的歷史最低水平。

治本才是長遠(yuǎn)之策。促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)，要抓住關(guān)鍵、治病祛根。一方面，房地產(chǎn)業(yè)要“健體”，要擺脫多年來的“三高”模式，深入研判市場供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，平穩(wěn)過渡到新發(fā)展模式。另一方面，相關(guān)的土地、財(cái)稅、金融等基礎(chǔ)性制度應(yīng)進(jìn)一步完善，增強(qiáng)政策精準(zhǔn)性、穩(wěn)定性，在動(dòng)態(tài)調(diào)整中尋求市場均衡，避免出現(xiàn)“一刀切”。（郭子源）