從“金九銀十”銷售數(shù)據(jù)來看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場仍有待回暖，相應(yīng)地，土地市場也處于低溫狀態(tài)。當(dāng)下，地產(chǎn)商投資意愿、聚焦城市以及拿地支出計劃早已改變了節(jié)奏，場上的玩家亦隨之悄然生變，這從躋身今年前10個月拿地榜TOP100的房企變換中已可窺見一二。

11月2日，萬科發(fā)布簡報稱，自9月份銷售簡報披露以來，公司新增開發(fā)項目5個，需支付權(quán)益地價款77.89億元。此前一天，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至10月份，百強(qiáng)房企拿地總額11229億元，同比下降50.2％，降幅連續(xù)5個月維持收窄態(tài)勢。

(資料圖片)

“土地市場整體上處于低迷狀態(tài)，并沒有出現(xiàn)明顯回暖。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，房企資金鏈整體偏緊，債務(wù)違約事件時有發(fā)生，金融機(jī)構(gòu)對部分房企融資支持減弱，開發(fā)商多倚重銷售回款補(bǔ)充現(xiàn)金流，這些資金多用于還債或者日常經(jīng)營。如此格局下，有短期流動性困難，以及近期將面臨到期債務(wù)償還壓力的房企，首要策略就是縮減投資，甚至?xí)和Ｄ玫亍?/p>

10強(qiáng)房企

新增貨值占總貨值50%

今年10月份，7個城市扎堆進(jìn)行集中供地，多城宅地以底價成交為主，房企拿地策略進(jìn)一步分化。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，超過九成50強(qiáng)房企10月份無投資，2022年至今投資暫停企業(yè)超過30家。三季度以來，拿地相對強(qiáng)勢的招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)等房企，10月份也放緩了投資腳步，僅有保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)等規(guī)模房企加大投資力度，如龍湖集團(tuán)單月新增拿地金額近90億元，創(chuàng)年內(nèi)新高。

另一組數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)房企新增總貨值的比例已經(jīng)達(dá)到50%。同時，躋身今年前十個月銷售榜TOP10房企中，有6家同樣位列新增貨值榜TOP10內(nèi)，重合度較高，說明當(dāng)前銷售仍正常維持的規(guī)模房企是拿地大戶。

此外，從新增貨值TOP10房企來看，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、招商蛇口、萬科以及綠城中國新增貨值均超過了千億元。總體來看，新增貨值長期集中于銷售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增貨值僅占25%。

在李宇嘉看來，當(dāng)前具備拿地能力的房企主要有以下幾類：一是央企國企等穩(wěn)健型房企；二是部分有央企國企參股的混改房企；三是地方國資平臺企業(yè)；四是部分優(yōu)質(zhì)民營房企。

“當(dāng)前具備拿地意愿和拿地能力的企業(yè)主要以央企國企、區(qū)域深耕企業(yè)以及部分地方性中小房企為主。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者表示，央企國企具備融資優(yōu)勢，抓緊土地市場底部適度補(bǔ)充資源有助于在市場回暖后搶占先機(jī)；區(qū)域深耕企業(yè)在優(yōu)勢城市精準(zhǔn)拿地，擴(kuò)大區(qū)域市場競爭力；部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，儲備土地資源。

“這些逆市拿地房企有一定共性特征，即多是偏穩(wěn)健型房企。”李宇嘉表示，從財務(wù)表現(xiàn)來看，一是杠桿率較低，現(xiàn)金流相對充裕；二是金融機(jī)構(gòu)和資本市場對其信用狀況和償債能力較為認(rèn)可，有融資現(xiàn)金流進(jìn)賬；三是在多家“千億房企”債務(wù)違約的市場格局中，穩(wěn)健型房企對購房者來說，保交付信用度更高，因此在銷售市場有話語權(quán)，銷售現(xiàn)金流回流規(guī)模更大速度更快。

地鐵公司大手筆拿地

成土拍市場“生力軍”

在今年的土拍市場上，地鐵公司開始嶄露頭角，這是一個值得關(guān)注的新現(xiàn)象。

9月28日，沈陽進(jìn)行第二次集中供地，此次成交的10宗地塊中，8宗均由沈陽地鐵經(jīng)營有限公司所屬全資子公司獲得，成交額約為43億元，占總成交額比例接近九成。

另據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1月份至10月份，廣州地鐵集團(tuán)、廈門軌道交通、深圳地鐵集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、杭鐵集團(tuán)、沈陽地鐵集團(tuán)、合肥軌道交通集團(tuán)位列拿地金額前100企業(yè)，合計拿地金額約572億元。其中，廣州地鐵集團(tuán)、廈門軌道交通拿地金額均超百億元，深圳地鐵集團(tuán)、蘇州軌交集團(tuán)、杭鐵集團(tuán)均超50億元。

“這些城市多數(shù)屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集區(qū)域，對城市內(nèi)部交通需求較高，軌道交通處在快速發(fā)展期，地鐵公司開發(fā)建設(shè)的任務(wù)量較大。”劉水表示，同時，地鐵開發(fā)建設(shè)資金需求量大，普惠性公共交通使得公司依賴政府補(bǔ)貼，其拿地主要目標(biāo)是通過地產(chǎn)開發(fā)利潤反哺地鐵建設(shè)運(yùn)營。當(dāng)然，地鐵公司具備一定的資金優(yōu)勢，且在TOD（站城一體化開發(fā)）模式開發(fā)方面擁有豐富的經(jīng)驗。

“具備獨(dú)立開發(fā)能力的地鐵公司可能會選擇獨(dú)立完成項目開發(fā)；而部分地鐵公司開發(fā)能力較弱，可能會選擇與房企進(jìn)行合作。如萬科收購上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司項目公司上海廣欣投資50%股權(quán)，開發(fā)了上海萬科·天空之城項目。”劉水稱，總體而言，當(dāng)前，地鐵公司的開發(fā)模式仍是重資產(chǎn)開發(fā)，其商業(yè)模式本質(zhì)未發(fā)生顯著改變。

“除了常規(guī)的商業(yè)模式外，地鐵站建設(shè)對于地段的升值有直接影響。”東高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示，地鐵公司對于地鐵站的建設(shè)進(jìn)度有天然的優(yōu)勢，在招投標(biāo)過程中對于工期的準(zhǔn)確性要強(qiáng)于其他房企，有利于后期的招商引資。加上后期的運(yùn)營優(yōu)勢，地鐵公司愿意在當(dāng)前時點進(jìn)行布局。

事實上，地鐵公司布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并非新鮮事，但成為土拍市場的常客卻不太尋常，其背后與當(dāng)下土地價格低不無關(guān)系。

“以往公司也關(guān)注土拍，但通常因為地價太高而沒有下場拿地，總是怕開發(fā)周期長，期間會受樓市周期性波動影響投資回報率，但今年公司對拿地興趣比較濃。”某地鐵公司相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，目前正關(guān)注一些地鐵線路規(guī)劃較多的城市，比如成都，公司希望以TOD模式參與開發(fā)，不排除會參與土拍。

那么，地鐵公司成為土地市場“生力軍”之一背后是何邏輯？李宇嘉表示，一方面，區(qū)域綜合開發(fā)逐漸成為土地出讓的重點；另一方面，熱點城市地鐵進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段，地鐵修建和運(yùn)營需要沉淀大量資金，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可給地鐵建設(shè)及運(yùn)營輸血，成為支撐地鐵開發(fā)的主要資金來源。再者，地鐵公司的實力相對雄厚，低價拿下地鐵周邊地塊，待地鐵開通后再賣房子，溢價率會比較高。