6月29日，武漢市首場集中供地收官。經(jīng)過6月25日、26日和29日三場競拍，共成交房地產(chǎn)用地54宗，成交總價788.02億元，總體溢價率17.01%。武漢市自然資源和規(guī)劃局認(rèn)為，“本次供地活動市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)、理性且活躍”。

房企“圍獵”光谷

全國22城首輪集中供地，武漢壓軸出場。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，經(jīng)過6月25日、26日、29日三天的廝殺，武漢首次集中出讓成功落幕，共計成交54宗地，成交金額788億元，平均成交溢價率17.01%;宅地成交金額778億元，平均成交溢價率17.27%。

“本次供地活動市場整體表現(xiàn)平穩(wěn)、理性且活躍。”6月29日， 武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文總結(jié)稱，首批兩集中出讓總體溢價率在22個試點城市中處于第9位，市場表現(xiàn)與前期研判基本一致;在22個試點城市中，武漢市首批集中出讓項目土地面積排名第3位。

“由于良好的市場前景，較為寬松的土拍條件和較低的土地保證金，武漢集中土拍吸引了諸多品牌房企的關(guān)注。”中指院指出，本次武漢首次集中土拍的土地競拍規(guī)則較為簡單，競買保證金延續(xù)為起拍價20%，對房企前期資金占用較少;同時前置拿地條件明確，不設(shè)競配建和競自持、競方案、競產(chǎn)權(quán)比例等環(huán)節(jié)，直接競價更加考驗競地房企的成本管控以及產(chǎn)品溢價實力。

從獲地情況來看，百強房企中的國企及龍頭、規(guī)模房企收獲頗豐。其中，萬科耗資44.7億元斬獲4宗地塊，武漢城建斥資近98億元獲得3宗地塊，深圳南山耗資84.9億元拿下3宗地塊，中鐵、碧桂園、保利、德信等房企亦各有所獲，綠都地產(chǎn)、偉星房產(chǎn)、大家地產(chǎn)也成功首進武漢。

分區(qū)域來看，光谷地區(qū)最為火爆，蔡甸區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖區(qū)等近郊城區(qū)的地塊熱度明顯高于其他區(qū)域。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，位于光谷板塊的3宗成交地塊樓面價創(chuàng)下歷史新高，突破2萬元/平方米，普遍高于該宗地周邊在售樓盤房價;東西湖區(qū)此次集中供地平均成交樓面價已達(dá)11314元/平方米，突破東西湖區(qū)成交樓面價紀(jì)錄，同比上漲達(dá)74%，溢價率也從去年的15.40%上升至31.40%。

深圳市南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“深圳南山”)是此次武漢土拍的最大“黑馬”，同時也是光谷板塊的最大贏家。6月26日，編號為P(2021)037號的東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新二路以南、光谷三路以西地塊經(jīng)過421輪競價，由深圳南山控股的武漢山恒建設(shè)發(fā)展有限公司以72.135億元總價競得，成交樓板價為20799元/平方米，溢價率為103.27%。據(jù)悉，該幅地塊吸引了碧桂園、萬科、保利、華潤、金茂、金地、中鐵建、城投、建發(fā)、旭輝、正榮等多家房企激烈競逐，但深圳南山成功擊敗所有對手。

同時，深圳南山還在激戰(zhàn)129輪后，以7.31億總價、15986元/平米的樓面價和100%的溢價率競得了光谷東另一宗地塊，并以底價5.51億元競得武漢蔡甸87463平方米住宅、商服用地，首次進入蔡甸區(qū)。這三幅地塊的平均溢價率為90.3%，總計成交金額達(dá)85億元。

值得一提的是，首次進入武漢市場的幾家房企也不約而同地選擇了光谷。例如，偉星房產(chǎn)摘得的東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)P(2021)072號地塊，位于武漢光谷中心;大家房產(chǎn)則以8.97億元摘得東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)P(2021)074號地塊;綠都地產(chǎn)則與富力集團聯(lián)手摘得武漢江夏客廳P(2021)075號地塊和P(2021)076號地塊，兩幅地塊均位于光谷片區(qū)。

市場消息顯示，此次集中出讓抬高了其他開發(fā)商的預(yù)期。距離p37地塊最近的武漢愷德控股集團旗下的愷德光谷熙園項目緊急通知稱，經(jīng)集團辦公會研究決定，愷德光谷熙園項目1.2號樓未售房源優(yōu)惠政策截止時間為2021年6月29日24點，自2021年6月30起取消所有優(yōu)惠。6月30日下午，《華夏時報》記者致電該項目售樓處確認(rèn)了該消息，接聽人員表示，“整個光谷在售樓盤現(xiàn)在都不會有優(yōu)惠了”。

此外，中建與鄂旅投聯(lián)合取得的硚口地塊，樓面價達(dá)24162元/平方米，為此次土拍樓面價最高的地塊;歷經(jīng)一個多小時的pk、競逐134輪，最終武漢葛化成功奪得左嶺新城地塊，溢價率達(dá)109.74%，是此次集中供地溢價率最高地塊;編號為P(2021)033號的東湖開發(fā)區(qū)神墩五路以南、高科園路以西、高科園三路以北、星高路以東地塊經(jīng)過212輪競價以43.161億元總價成交，競得人為香港置地控股有限公司擁有的武漢瀚置江越企業(yè)管理顧問有限公司，溢價率為84.37%。

考驗成本管控能力

值得注意的是，盡管出現(xiàn)不少高溢價地塊，但在成交的54宗地塊中，仍有34宗以起始價成交，且位于蔡甸區(qū)的P(2021)070號教育科研用地流拍。武漢市自然資源和規(guī)劃局指出，這體現(xiàn)出2個特點：一是區(qū)域間分化明顯，企業(yè)競買日趨理性。區(qū)域間市場表現(xiàn)不一、分化明顯，也說明武漢市金融、土地、房產(chǎn)等一系列調(diào)控政策精準(zhǔn)有效，科學(xué)引導(dǎo)了企業(yè)理性競買。

《華夏時報》記者注意到，在此次集中出讓啟動之前，6月11日，武漢市土地市場網(wǎng)發(fā)布補充公告，對6宗地塊做了調(diào)整，包括調(diào)高了3宗地起始價格;6月18日，武漢再度發(fā)布公告調(diào)高東湖高新區(qū)2宗土地起始價并做了延期掛牌出讓決定。對比調(diào)整前后價格發(fā)現(xiàn)，調(diào)整后的5宗地塊較原價格均上漲20%以上，其中東西湖地塊P(2021)044號漲幅達(dá)31.8%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析稱，之所以調(diào)高地價是“為了降低土地拍賣環(huán)節(jié)中溢價率，如果把起始價定的較低，到時就可能出現(xiàn)較高溢價率”。李宇嘉告訴《華夏時報》記者，今年22個重點城市實施“集中供地”以來，多個城市第一輪土地出讓都有最高溢價率限制，比如廣州溢價率上限是45%，上海控制在10%。

對于一些高溢價地塊，尤其是大熱的光谷區(qū)域，業(yè)內(nèi)人士普遍表示需謹(jǐn)慎看待。武漢樓市資深人士楊光華向《華夏時報》記者指出，光谷樓市近2年地價甚至超過新房房價。除個別品質(zhì)樓盤外，其他新項目的房價透支過度。楊光華表示，“此時的買房人，將在未來3-5年平價持有現(xiàn)有房產(chǎn)。”

事實上，本輪成交的高價地塊后期入市表現(xiàn)如何，也考驗房企的成本管控及產(chǎn)品打造能力。中指院認(rèn)為，隨著22城首輪土拍結(jié)束，多個城市競拍熱度超過預(yù)期，不排除后期土拍政策趨嚴(yán)。在宏觀調(diào)控政策持續(xù)加強、武漢近期房貸政策收緊、房管局針對熱點區(qū)域進行集中銷售等新形勢下，下一輪武漢集中土拍房企競地將更加謹(jǐn)慎。

據(jù)武漢市自然資源和規(guī)劃局披露，2021年武漢市國有建設(shè)用地計劃供地7萬畝。從土地用途類型看，住宅用地為18000畝，其中還包括保障性安居工程和其他還建項目3300畝、租賃住房1800畝、商品房12900畝等。