3月30日晚間，萬(wàn)科發(fā)布2020年年報(bào)，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191.12億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)415.16億元，分別同比增長(zhǎng)13.92%和6.80%。在總體較為穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)成績(jī)下，萬(wàn)科的物業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)顯現(xiàn)出較快的發(fā)展速度。

    在次日舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示：“國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展從高速發(fā)展逐漸過(guò)渡到高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也需要一個(gè)從規(guī)模速度到質(zhì)量效益方面的轉(zhuǎn)變。‘三道紅線’‘雙集中’等政策的出臺(tái)，標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)非常明確的管理紅利時(shí)代，房子要回歸居住屬性，房地產(chǎn)要回歸實(shí)業(yè)屬性，行業(yè)回報(bào)水平將向社會(huì)平均水平靠攏。”

    多元化業(yè)務(wù)初見成效

    物業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)超27%

    年報(bào)顯示，地產(chǎn)主業(yè)方面，2020年萬(wàn)科開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積4667.5萬(wàn)平方米，銷售金額7041.46億元，同比分別增長(zhǎng)13.5%和11.6%，占全國(guó)商品房市場(chǎng)份額約4.03%。

    從行業(yè)角度看，在體量較大的背景下，萬(wàn)科的銷售增速超過(guò)了平均水平。去年，房地產(chǎn)行業(yè)在疫情的影響下走出了V型反轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年商品房銷售額17.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%;商品房銷售面積17.61億平方米，同比增長(zhǎng)2.6%。

    相比開發(fā)業(yè)務(wù)，萬(wàn)科的多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了更快的增速。

    物業(yè)服務(wù)方面，2020年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.04億元，同比增長(zhǎng)27.36%;租賃住宅方面，萬(wàn)科旗下集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)收入25.40億元，同比增長(zhǎng)72.33%;物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，萬(wàn)科旗下“萬(wàn)緯物流”已成為中國(guó)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商，2020年管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.7億元，同比增長(zhǎng)37%，其中高標(biāo)庫(kù)和冷庫(kù)收入同比分別增長(zhǎng)29%和60%。

    “房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，房子更像耐用消費(fèi)品，開發(fā)業(yè)務(wù)越來(lái)越像制造業(yè)，我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，包括長(zhǎng)租公寓、酒店、辦公、商業(yè)等，本質(zhì)上都是內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)，越來(lái)越像服務(wù)業(yè)。”郁亮表示，“企業(yè)不能再像過(guò)去那樣囤積原材料、賺土地升值的錢，萬(wàn)科要腳踏實(shí)地向制造業(yè)學(xué)習(xí)，靠我們的勞動(dòng)去掙制造、創(chuàng)造和服務(wù)的錢。”

    收入維度以外，截至2020年末，萬(wàn)物云累計(jì)在管面積5.66億平方米，其中一半來(lái)自萬(wàn)科以外的項(xiàng)目，簽約及接管面積持續(xù)擴(kuò)大;“泊寓”開業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬(wàn)間，整體出租率超過(guò)95%;“萬(wàn)緯物流”累計(jì)在44個(gè)城市管理148個(gè)項(xiàng)目，可租賃建筑面積達(dá)1148萬(wàn)平方米。

    中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“萬(wàn)科基本上還是相關(guān)多元化的發(fā)展，這和萬(wàn)科選擇的賽道也有關(guān)系。這些賽道既能形成正常的運(yùn)作利潤(rùn)又能夠形成第二曲線，整體來(lái)看萬(wàn)科在商業(yè)、物業(yè)、物流方面表現(xiàn)不錯(cuò)，也使得其整體行業(yè)地位又重新回到綜合能力第一的狀態(tài)。”

    向管理要效益

    計(jì)劃一季度步入“綠檔”

    2020年至今，“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、供地兩集中等制度相繼出臺(tái)，全方位的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑成型，房企在融資、拿地、回款等方面受到前所未有的嚴(yán)密監(jiān)管，依靠土地和杠桿就能快速崛起的時(shí)代一去不復(fù)返。

    萬(wàn)科在年報(bào)中坦言，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理、房地產(chǎn)貸款集中度管理等重大政策的相繼推出，將重新定義行業(yè)規(guī)則，推動(dòng)行業(yè)加速進(jìn)入管理紅利時(shí)代。企業(yè)必須摒棄舊有模式下一味追求規(guī)模擴(kuò)張的思路，更加重視增長(zhǎng)的質(zhì)量。

    數(shù)據(jù)顯示，在地價(jià)房?jī)r(jià)比走高的趨勢(shì)下，去年包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家頭部上市房企毛利率出現(xiàn)下滑。2020年萬(wàn)科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為22.6%，較2019年下降4.6個(gè)百分點(diǎn);碧桂園2020年毛利率為21.80%，較2019年下降4.26個(gè)百分點(diǎn);華潤(rùn)置地和中國(guó)海外發(fā)展，2020年的毛利率也下降了7.05個(gè)百分點(diǎn)和3.61個(gè)百分點(diǎn)。

    在此情形下，行業(yè)未來(lái)的機(jī)會(huì)在哪里?對(duì)此，郁亮表示樂(lè)觀：“房地產(chǎn)仍然有很強(qiáng)大的生命力，但跟過(guò)去不一樣的地方是機(jī)會(huì)不再唾手可得。沿著客戶需求和城市發(fā)展兩條主線，行業(yè)還有大量機(jī)會(huì)，能否抓住取決于我們有沒(méi)有能力去解決客戶的痛點(diǎn)。”

    郁亮進(jìn)一步稱：“我相信雖然我們不能再掙大錢和快錢，但我們還是可以靠自己的努力去掙慢錢、長(zhǎng)錢和老實(shí)錢。”

    值得注意的是，在房地產(chǎn)行業(yè)的管理紅利時(shí)代到來(lái)之際，萬(wàn)科繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)最安全的財(cái)務(wù)水平。根據(jù)年報(bào)，截至報(bào)告期末，萬(wàn)科持有貨幣資金1952.31億元，貨幣資金對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為2.4倍;凈負(fù)債率為18.09%，較2019年末下降15.78個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)20年低于40%。2020年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流531.88億元，同比增長(zhǎng)16.42%，連續(xù)12年為正。

    中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“萬(wàn)科作為比較規(guī)范的上市公司，內(nèi)部治理相對(duì)有效，財(cái)務(wù)風(fēng)格比較穩(wěn)健而且市場(chǎng)敏感度比較高，在歷次行業(yè)下行之前都會(huì)提前做好現(xiàn)金儲(chǔ)備以保證企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流增長(zhǎng)正是這一穩(wěn)健風(fēng)格在財(cái)務(wù)指標(biāo)上的反應(yīng)。”

    柏文喜認(rèn)為，萬(wàn)科加大可使用現(xiàn)金儲(chǔ)備是為未來(lái)“備荒”，在為行業(yè)低潮期儲(chǔ)備“彈藥”，從萬(wàn)科多年來(lái)的表現(xiàn)來(lái)看長(zhǎng)于此道。

    對(duì)于杠桿的使用充分度問(wèn)題，郁亮表示：“今年土地集中供應(yīng)對(duì)于資金實(shí)力來(lái)說(shuō)，要求很大的彈性，否則會(huì)有很大壓力。萬(wàn)科約18%的凈負(fù)債率可能正是為了等待市場(chǎng)變化的機(jī)會(huì)，并不是有意要保持這么低的水平，保持合理凈負(fù)債率就可以了。”

    截至2020年末，萬(wàn)科剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為70.4%，較70%的紅線要求略超0.4個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科表示，將提升資源轉(zhuǎn)化效率，加快回款速度，量入為出，保障流動(dòng)性安全，有信心在一季度回歸“綠檔”。